日本女王的调教

　　文/庞无忌

　　增量和存量，这被视为当下楼市最重要的一对关系。

　　4月30日召开的中共中央政治局会议首次提及房地产市场的这一对关系。会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

　　分析认为，对增量和存量问题的统筹考虑，意味着楼市调控已告别此前简单的“过冷时放水刺激、过热时限制打压”的思路，而是深入理解供求关系变化，系统性谋划、平衡供需。这是一种全新的思路。

　　增量和存量这对关系，或映射当前及今后一段时间房地产市场三大关键性趋势。

　　从“增量时代”到“存量时代”

　　近年来，我国房地产市场逐渐从“增量时代”进入“存量时代”。这一转换的背后是一些长期变量，如人均住房面积、人口年龄结构等发生了变化。

　　在“存量时代”，增量“蛋糕”开始缩水，新房市场不可能像过去一样高位增长了，而更多空间来自存量的优化和挖潜。

　　近年来北京、上海的二手房成交量占当地住房市场总成交的比重已超80%。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，目前在许多城市，存量房交易已经成为主体，二手房挂牌量、交易量都比新房大。

　　这就意味着存量和增量的优先级需要重新定位。

　　仲量联行大中华区首席经济学家庞溟接受中新社国是直通车记者采访时表示，预计房地产行业将继续适应从增量时代到存量时代的变化，由总量扩张转为存量改造、消化与增量提质、优化相结合。

　　从二手房去库存到新房优结构

　　新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。此番政策在打通房屋“增存”循环方面可能包括两个着力点。

　　首先是二手房去库存。去年以来多地二手房挂牌量大增，不少人反映需要等待半年以上才能卖出旧房，换房链条迟迟无法启动，来自二手房市场的需求动能也难以传导到新房市场。

　　李宇嘉认为，目前刚需和改善性购房潜力都很大，刚需转向二手房，改善主要在新房(部分也在二手房)，关键是要将二手房去库存与新房销售对接起来，这是稳定市场、稳定行业体量的关键。

　　在打通一二手房循环方面，今年以来，不少地方开始探索房屋“以旧换新”。据中指研究院统计，2023年以来已有超30城表态支持房子“以旧换新”。不少地方拿出“真金白银”，江苏海安、苏州相城区、郑州、连云港等地由地方或开发商直接收购旧房，所得款项用于置换新房，激活改善性住房需求。

　　其次，是新房市场优供应。优质地块和高品质住房供给有望增加。近日浙江丽水透露，拟出让“定制化”低密度住宅地块。该地块面向大众出让，开发商不再垄断新房供应和建造。深圳、上海也在近期供应的多个地块中取消了对住宅户型比例要求的限制(取消70/90限制)，更多“大房子”“好房子”有望走入市场，满足部分改善性住房需求。

　　从保商品房交付到打通住房供应体系

　　此番会议提及，继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

　　庞溟预计，后续将继续加大保交房支持力度，有效解决部分地区纾困资金审批流程长、覆盖面有限等问题。

　　此外，也有业内人士认为，打通商品房和保障房的循环或能解决当前楼市面临的核心问题，既化解风险，也实现房地产供应结构优化。

　　中指研究院认为，可能包括政府平台回购二手房作为保障性租赁住房、回购房企未售新房作为保障房、盘活存量低效非住宅物业改为保障性租赁住房等方向。

　　李宇嘉说，建议将配售型保障房筹集与二手房去库存结合起来，由中央政府发行特别债券、组建基金等方式，再贷款给央企和地方国企，收购市场上的存量二手房源，再以较低的价格配售给刚需、保障房申购者，实现资金闭环。一方面加速流通，通过提高流通率稳定价格，价格稳定了，二手房也就不会再出现恐慌挂牌，价格体系就能稳定住。这传导至新房交易、开工和供地，也能稳定各项指标。

　　诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，当下的房地产市场发展并不能单纯从鼓励需求切入，而是应从供需两端着力，构建新的发展模式，如：聚焦当前二手房的流动性问题，或可采用收购刚需存量房统一改造为保障性住房等方式。