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　　58家上市物企成绩单：谁盈利？谁亏损？

　　2023年行业整体呈现营收增幅放缓、增收不增利、加强现金流管理等特点

　　上市物企2023年年报披露已经结束，营收盈利表现如何？新京报根据中指研究院统计的58家上市物企数据进行了纵向、横向的对比分析，整体来看，2023年行业呈现营收增幅放缓、增收不增利、部分企业亏损、加强现金流管理等特点。

　　上市物企盈利下降背后有哪些原因？对于业绩改善，企业有哪些措施可用？

　　“碧万绿”收入位列前三

　　从营收规模来看，2023年，物管行业呈现明显分化的特点。

　　据中指研究院统计数据显示，58家上市物企中，第一名碧桂园服务营收超过400亿元，最后一名仅3.4亿元，为中天服务。

　　头部企业优势明显，“碧万绿”取得收入的前三名。其中，2023年，碧桂园服务实现营收426.1亿元，同比增长3%，营收规模排名第一。其次是万物云，实现总收入约332亿元，同比增长10.2%。第三是绿城服务，收入173.9亿元，同比增长17.08%。不过，对比来看，第三名与前两名差距较大。

　　第二梯队的物企，收入规模在100亿元-160亿元，阵营内差距较小。其中，雅生活收入154.4亿元，保利物业150.6亿元，华润万象生活147.7亿元，中海物业130.5亿元，恒大物业124.9亿元。

　　规模在50亿元-100亿元的物业企业有4家，分别为世茂服务、融创服务、永升服务、新城悦服务。

　　最后一梯队物企收入规模在10亿元以下，共17家，其中兴业物联、众安智慧生活、祈福生活服务、烨星集团、德商产投服务、中天服务的收入在3亿元左右。

　　从上市物企营收增速来看，2023年回落明显。克而瑞数据显示，2023年，57家上市物企营业收入总值为2784.40亿元，均值为48.85亿元，同比增长14.34%，增速较上年同期下降4.7个百分点。

　　亿翰智库统计的2023年54家物企披露总营收为2718.97亿元，同比增长8.6%，增速较2022年同期的27.5%下滑了约18.9个百分点，下滑幅度整体较大。

　　对于收入增速下滑原因，亿翰智库分析，一方面是受到地产开发下行影响，增量市场交付有所减少，另一方面是物企从重规模进入重质量阶段；此外，增值服务收入也有所减少，同样受上游房地产企业影响，物企主动缩减非业主增值服务收入，同时业主增值服务开展并不如设想中的顺利。

　　具体来看，中指研究院统计的58家上市物企中，44家营收实现同比增长，14家出现下降。增幅排在第一的是建发物业，同比增长55.83%；其次是滨江服务，增幅41.69%；第三是苏新服务，增幅35.73%。

　　降幅排在最后三位的是祈福生活服务、建业新生活、荣万家，分别同比下降9.88%、9.64%、9.08%。值得关注的是，规模排名靠前的世茂服务、融创服务，营收也出现下降。世茂服务营收82.03亿元，同比下降5.03%；融创服务营收70.09亿元，同比下降1.64%。此外，收入规模排在前20名的金科服务、合景悠活、远洋服务，营收也都出现下滑。

　　行业整体增收不增利

　　从盈利表现来看，2023年物管行业整体是增收不增利，部分企业不仅利润下降，还出现亏损。

　　58家上市物企中，49家实现盈利，9家处于亏损状态。其中，华润万象生活以29.43亿元的净利润排名第一；其次是万物云，净利润20.36亿元；净利润超过10亿元的还有恒大物业、保利物业、中海物业。净利润前十名的还有招商积余、绿城服务、雅生活服务、建发物业、永升服务，利润规模在5.2亿-7.5亿元。

　　9家亏损物企分别是烨星集团、正荣服务、浦江中国、朗诗绿色生活、时代邻里、融创服务、佳兆业美好、建业新生活、金科服务。其中金科服务亏损最多，其次是建业新生活、佳兆业美好。

　　年报显示，2023年，金科服务净亏损9.82亿元，归母净亏损9.51亿元。建业新生活亏损约5.78亿元，2022年同期为5.71亿元；归属于公司股东的年内亏损约5.74亿元，2022年同期为5.62亿元。

　　从净利润同比增速来看，58家物企中，刨除9家亏损企业，28家企业净利润同比增长，21家同比下降。其中，增速最高的是建发物业，净利润5.47亿元，同比增长117.79%；其次是第一服务控股，净利润7015万元，同比增长38.78%；第三是华润万象生活，同比增长32.96%。

　　净利润同比负增长的有众安智慧生活、永升服务、星悦康旅、兴业物联、卓越商企服务、东原仁知服务、碧桂园服务等。其中，世茂服务降幅最大，净利润3.17亿元，同比下降136.13%；其次是鑫苑服务，同比下降108.41%；另外，弘阳服务同比下降84.83%。

　　对于下降原因，弘阳服务称，由于地产行业市场环境的不利影响，特别是地产开发项目服务需求的减少和非业主增值服务收入的降低，非业主增值服务收入在报告期内从2022年的约1.25亿元大幅降至6690万元，降幅高达46.3%。

　　整体来看，2023年，上市物企增长质量有待提高。从行业层面来看，亿翰智库统计的54家物企净利润总额约为157.16亿元，同比增长6.8%，利润增速并未跑赢营收增速。其中，共24家物企出现毛利润下滑。

　　利润下滑背后的原因是什么？深圳恒赛福科技有限公司、深圳恒车通停车服务有限公司董事长唐学斌表示，物业企业2023年利润下降，其实不是物业公司本身的问题，而是以往物业公司所谓的盈利是不真实的，2023年只不过是逐步回到真实的状态，当然，也有一些物业企业进行了大量收并购，但实际上并没有完成所收购企业的融合，或者未能真正达到原来的收购预期，导致大量计提商誉减值，这方面也是影响物业公司利润的一个方面。此外，还有一些物业公司和地产公司在资金、损失方面牵扯不清，这也导致了利润下降，而这可能是一个短时的现象。

　　此外，从盈利水平来看，过半上市物企毛利率同比下降。中指研究院统计的58家物企中，平均增速为-1.45%，其中，19家同比增幅为正，39家增幅为负，典型的增收不增利。具体来看，降幅最大的是德商产投服务，毛利率为26.84%，同比下降8.58个百分点；其次是荣万家，毛利率24.94%，同比下降6.95个百分点。

　　亿翰智库称，从利润率角度来看，上市物企毛利率、净利率均出现一定程度的下跌，2023年平均毛利率约为20.25%，较2022年的22.92%下降约2.7个百分点，净利率以及归母净利率相对保持稳定。

　　万物云董事长朱保全认为，当下，很多企业毛利下滑，其实就是财务报表的一次清洗，过去来自于关联单位的业务比例高，毛利也高，关联收入比例下降了，毛利自然下降了。

　　对于盈利水平的下降，深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜总结以下几点原因：新入伙项目减少；成本逐年上升，但调价相当困难；与开发商有关的非业主增值服务大幅降低；老旧小区、“三供一业”(供水、供电、供热及物业管理)以及城市服务等低毛利业务占比上升。

　　减值拨备致利润“失血”

　　值得关注的是，上市物企业绩大幅缩水背后的一个主要原因，是对于关联企业的减值拨备。受地产开发流动性危机影响，关联方应收款风险上升，这些物企对应收款等进行大额减值拨备。

　　对于利润下降，碧桂园服务解释的第一个原因就是关联方贸易应收款减值拨备。其称，出于谨慎性原则，已就关联方所欠的贸易应收款项进行计提减值拨备约18亿至23亿元；对公司的商誉及其他无形资产减值计提约14亿至18亿元。

　　建业新生活公告也指出，亏损原因主要是对贸易应收款项和金融资产增加减值拨备，以及调整和缩减向非业主业务板块提供的增值服务规模，导致该分部收入和盈利能力下降。

　　据了解，2023年，建业新生活贸易应收款项减值拨备达13.08亿元，同比大增548.41%。高额减值因此成为公司2023年利润由盈转亏的主要原因。

　　此外，弘阳服务利润显著下降，主要因房地产行业市场环境变动，导致对关联方的应收款项计提减值准备大幅增加。数据显示，弘阳服务2023年计提减值达1719.9万元，较2022年的927.4万元同比增长85.42%。

　　还有雅生活，2023年产生的商誉减值亏损达到4.3亿元；贸易及其他应收款减值拨备达到5.4亿元，同比增长14.9%。

　　雅生活指出，净利润下滑的原因，一是业务结构调整，非周期业务(物业管理服务、业主增值服务和城市服务)占比提升及运营成本上升；二是出于谨慎性原则，对贸易及其他应收项及商誉计提减值拨备。

　　中指研究院物业总经理牛晓娟分析称，2023年，部分企业关联方面临流动性困境，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加，坏账风险加大，利润“失血”。不过，商誉及无形资产占净资产的比重下降，商誉减值对物企利润的冲击减弱，但企业出于谨慎考虑，计提商誉减值准备，对利润的影响仍需时间消化。其中，国企凭借稳定关联方的加持，受减值影响较低，利润及利润率仍有保障。

　　牛晓娟进一步称，为了减轻企业的减值拨备与计提的影响，物企仍需进一步提升自身的独立性，逐渐以市场化原则处理与关联方的业务往来；项目来源更加多元，通过招投标、合资合作、并购等方式，降低关联方项目供给占比，使业务开展更加科学合理。

　　注重加强现金流管理

　　现金流是企业的生命线，地产开发行业遭遇现金流挑战，违约不断，对于关联度较高的物业企业来说，有了前车之鉴，对于现金流的管理与重视都在2023年加强。

　　在2023年物企业绩发布会上，“经营性现金流”成为高频词之一。亿翰智库以发布年报数据的54家物企为样本，行业内的流动比率均值约为1.86，处于良好的合理区间。其中52家物企的流动比率大于1，证明了物企在去周期化背景下的优秀运营效率和盈利质量。

　　克而瑞显示，披露数据的57家上市物企现金及现金等价物均值为22.8亿元，较同期增长10.4%，增速由负转正，7成以上的企业现金及现金等价物提升。

　　其中，万物云现金及现金等价物最高，为157.45亿元；其次是华润万象生活，为156.33亿元；第三是碧桂园服务，为126.37亿元。

　　从经营性现金流净额表现来看，企业安全系数也正在提高。多家上市物企盈余保障倍数超过1，如世茂服务该比例高达3.25。

　　即便如此，仍要关注应收账款的潜在风险。从整体情况来看，克而瑞统计的55家上市物企应收账款均值为16.38亿元，同比增长13.45%，较上年同期下降19.9个百分点，但仍高于营收增速(7.19%)。应收账款周转天数提升仍是普遍现象，下降的企业不足2成，应收账款回收难度依然较大，坏账风险依然存在。

　　以建业新生活为例，2023年，其来自关联方的贸易应收款项规模约16.94亿元，占总规模比例约57.01%，虽然呈下降趋势，但是这个比例仍然较高，业绩未能摆脱地产公司的影响。

　　牛晓娟指出，总体来看，随着企业独立性的进一步提升，在经历了前两年大额计提减值后，2023年金科服务、融创服务、世茂服务等企业计提减值情况均有所好转，应收账款对物业企业带来的坏账风险总体可控。

　　未来应多渠道提升业绩增长

　　对于未来，有业内人士分析，物企整体盈利水平仍将持续下降。那么，物企应该如何提升毛利率、净利率水平？

　　张红喜建议，构建服务价格动态调整机制，带动物业费价格适当调整；加大拓展新项目和新业务力度，强化规模效应；利用技术手段降低服务成本；做强业主增值服务。

　　展望未来，牛晓娟认为，物业企业为实现业绩增长，需要重视多元业态、科技应用以及人才梯队建设。从行业长远发展看，做好基础服务的同时，各项增值服务和创新服务依然是物业企业必须攻克的领域，尤其在房地产开发市场进入存量时代后，如何充分发掘物业的自身优势，进一步激活多元赛道潜力，是行业面临的重要课题，包括社区增值服务以及城市服务、IFM(综合设施管理)等创新型业务。

　　牛晓娟进一步指出，物业服务企业要顺势而为，积极拥抱科技，将新技术不断应用于管理和服务，结合不同业态的特殊性分类别输出不同的解决方案，不断打破服务边界，满足不同业态的物业管理需求，开启“智慧物管”新时代。

　　牛晓娟表示，随着行业发展节奏放缓，由高速发展转为高质量发展，企业对于人员素质和能力提出了更高要求。好的服务是优秀的员工在实践工作中磨练出来的，物业服务质量与员工的素质息息相关，物业企业需要通过精简、优化现有员工团队，招聘更多专业人才，实现组织结构的优化及员工素质的提升，为企业未来发展积蓄能量。

　　“总体来看，物管行业虽然步入低速增长时代，但仍充满机遇。未来，物企仍将顺势而为，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。”牛晓娟说。

　　采写/新京报记者 段文平

　　来源：新京报