女王打屁股

　　文/羊城晚报记者 范晗越 徐炜伦

　　住房“以旧换新”，正成为各城市探索消化新房库存、提高市场活跃度的重要手段。4月23日晚间，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知(以下简称《通知》)，宣布在全市推行房产“以旧换新”，面向深圳市区域内所有计划出售二手商品住房并购买新建商品住房的换房人，联系相关企业报名参与，参与活动的房企联合经纪公司对旧房优先推售，居民售房款用于购买指定新房项目。自此，深圳成为继中山市之后，第二个开启“以旧换新”试点的粤港澳大湾区城市，同时也是首个开启“以旧换新”试点的一线城市。

　　据相关统计，自2023年以来全国已有超30城表态支持“以旧换新”，这类操作需注意什么？专家指出，要加大信息披露和诚信管理，以确保优惠能够落地，更好地降低交易成本。

　　房企和中介机构为操作主体

　　设立“解约保护期”

　　深圳市《通知》指出，房地产开发企业应对换房人意向购买的新房设定不低于90天的“解约保护期”，如旧房未售出的，换房人可无条件解除协议且无须承担违约责任，企业将无条件退款。若换房成功，中介机构将按约定在新房交付前提供租房佣金优惠服务。此次活动自2024年5月1日起为期一年，参与企业包括21家中介企业及13家开发商旗下的共计13个项目，其中不乏安徽交通集团、深汕城投等国资背景企业以及鹏瑞发展、金地集团等知名民企。

　　《通知》表明，此次活动，旨在鼓励房地产开发企业和中介机构积极参与，开展“卖旧+买新”的换房联动，加快深圳市商品住房流通，提升商品住房置换交易便利度，缩短换房周期，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

　　据中指研究院监测，自2023年以来已有超30城表态支持“以旧换新”。综合来看，各地住房“以旧换新”政策主要包括两种操作模式，一是类似深圳的举措——房企联合中介公司对旧房优先推售，相关模式包括宁波、盐城、济南等部分城市联合开发商及房地产中介机构推出“换新购”服务，购房者可在开发商处认购并锁定房源，并由委托的房地产中介机构出售旧房，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房，若旧房未售出则退还新房认购金。

　　第二种模式是开发商及国资平台收购旧房，有意置换的居民将旧房售房款用于购买指定新房项目。例如，苏州相城区、郑州、连云港等地国企平台或开发商直接收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房，其中郑州收购主体根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，制定并发布收购计划，收购的旧房将用于丰富保障性租赁住房供应，一方面可以快速完成保障性住房供应目标，另一方面也有利于盘活二手住房，进一步畅通一二手链条，促进房地产市场修复。

　　中指研究院市场研究总监陈文静认为，短期来看，“以旧换新”政策有利于促进一二手房联动，有望在提高楼市活跃度方面起到积极作用，同时多地已经发布保租房筹集计划，未来收购存量二手房作为保租房或是重要方式。整体来看，预计未来或有更多城市参与“以旧换新”，促进改善性住房需求释放。

　　“以旧换新”买卖双方均需让利

　　近年来，深圳二手房价格下跌明显，但购房需求仍比较疲软。深圳房地产中介协会数据显示，截至2024年4月22日，深圳市共有60435套有效二手房源在售。深圳本地中介品牌乐有家研究中心数据显示，截至2024年一季度，深圳二手成交价已下调至6.4万元/平方米，同比跌幅超12%，其中业主报价已连续25个月下滑。成交方面，在二手房源量不断增加的同时，交易量却显疲软，2024年春节后，平均周成交量在1100至1200套之间。新房方面，3月新增一手住宅预售量达9456套，环比上涨392%；预售面积88.2万平方米，环比上涨352%，供应量大幅度增加。截至3月31日，深圳一手住宅库存面积539万平方米，去化周期达到25个月。

　　“今年各地对于‘以旧换新’的创新工作明显增加，充分说明其是破解二手房出售难、换房难等问题的重要新工具。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，房企、中介和购房者三方坐在一起协商具体方案，使得“卖旧”“换新”两项工作同步推进，加强了对一二手房、卖与买、交易价格等信息的沟通，减少了信息不对称干扰，真正打通“卖旧”和“换新”两项工作之间的堵点。“据测算，相比传统置换模式，新模式下交易效率提高了6倍，即从传统的6个月交易周期压缩至1个月。”严跃进表示，“以旧换新”活动最大的效应主要体现在降低交易成本上，根据各地的推进情况，此类交易成本包括：二手房出售成本、新房认购成本、新房契税成本、首付和房贷利率成本、过渡期租房成本等。

　　“‘以旧换新’的关键是旧房能不能卖得出去，无责退订能不能按约定的时间落地，承诺的优惠能不能到位。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在目前出现价格下跌、需求疲软、去化靠低价为主等情况下，要大规模推进“以旧换新”，开发商和二手房业主需要共同秉持让利卖房的原则。特别是开发商这一端，要让购房者看到所购新房是真正满足其住房消费升级的产品，不能把换新作为去尾货的机会。

　　同时，由于“以旧换新”的关键在于“卖一”，置换的卖家难免要给刚需的买家让利。如何让置换卖家愿意让利，还需开发商在“买新”中为置换卖家让利，让其“失之东隅收之桑榆”。

　　专家观点1

　　李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)：行业协会可调动市场积极性，更好地推动“以旧换新”

　　相比政府和国企，让行业协会来推动以旧换新是最合适的。一方面，中介行业协会可以调动旗下中介机构的积极性，而中介机构和从业人员又是联通卖方和买方，新房和二手房的最佳载体。房地产行业协会则能够调动开发商参与的积极性。二者可以通过与政府机构的密切关联，就推动房地产良性循环向政府部门提供一些建议，从而使得政府充分发挥职能，制定优惠政策，将关联方撮合在一起，通力合作。

　　目前，深圳市房地产业协会与深圳市房地产中介协会还联合倡导房地产开发企业和中介机构按约定在购房款、佣金等方面向换房人提供优惠方案。对换房成功的，中介机构可在新房交付前为换房人提供租房佣金优惠等服务。通过联动措施，切实降低换房成本。

　　对此，建议相关中介机构和参与的新盘项目能够把具体优惠明确公示，比如完成卖旧买新的中介费率可以降到多少，开发商的优惠能在市场促销的基础上，再有多大的优惠等等。中介行业协会要加大信息披露和诚信管理，以确保这些优惠能够落地。

　　专家观点2

　　严跃进(上海易居房地产研究院研究总监)：做好评估价，设立试点房源准入标准

　　根据目前各地“以旧换新”推进情况和反馈情况看，其中也存在一些潜在问题或矛盾点。第一、主要的矛盾点聚焦在二手房评估价上。从业主或换房者的角度看，担心中介公司或评估公司把二手房价格压得太低。而对于收购二手房的国企来说，其过高评估二手房，也会造成财政压力增大或国有资产估值虚高的问题。第二、能够参与的二手房或也存在门槛限制，部分城市会从房龄等角度设定标准，这就导致其他一些二手房要参与此类活动的门槛较高。以上问题在后续改革中可以更好得到解决。比如说可以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手房挂牌价和实际成交价、多次评估等方式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤其是研究不同类型二手房收购后的再利用模式等。

　　去年以来，二手房挂牌房源难消化的问题受到行业的关注，“以旧换新”更好地挖掘了潜在需求、支持改善需求。深圳此举，对促进一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用，同时对于特大城市和超大城市后续的跟进举措也带来了借鉴意义。